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경매와 공매의 차이점 비교

경매와 공매는 둘 다 비슷해 보이지만 특징이 다르고 신청하는 방식 낙찰받았을 때 해야 하는 일들이 조금씩 다릅니다. 여러 이유가 있겠지만, 적용하는 법이 다른 것도 하나의 이유라고 볼 수 있습니다. 

 

 

경매와 공매의 차이점 비교

구분	경매	공매
적용받는 법	민사집행법	국세징수법
입찰방식	현장입찰방식(각 관할법원)	인터넷 입찰
해당사이트	대법원 경매정보	온비드
개시결정 기입등기	등기부상 경매개시결정기입등기	등기부상 공매공고등기시행

• 경매와 공매 적용되는 법이 다릅니다. 경매는 민사집행법으로 진행이 되며, 공매는 국세징수법으로 운용됩니다. 이러한 법의 차이로 인해 명도책임도 달라지게 됩니다.
• 경매 공매는 입찰 방식에서도 차이를 보입니다. 경매는 물건을 진행하는 해당 법원에 직접 방문하여, 입찰을 해야 합니다. 그러나 공매는 온비드 공매를 통해 전자입찰로 가능합니다. 인터넷으로 가능하기 때문에 시간의 제약도 받지 않는 장점이 있습니다. 경매의 물건을 공시하는 사이트는 대법원 경매정보입니다.
• 개시 결정기입 등기상의 표시도 다릅니다. 경매는 등기부상 경매개시결정 기입등기가 적히게 되지만 공매는 등기부상 공매공고 등기가 기재됩니다.
  

  구분	경매	공매
  입찰보증금	최저가의 10%이상 (전낙찰자의 대금미납시 최저가의 20~30%)	최저가의 3%, 5%, 10% (2016.1.1 이전의 공고는 입찰가의 10% 이상)
  매각최저가격	이전회차 가격의 20~20% 저감 (평균 1개월 소요)	2회차부터 최초 매각예정가의 (매주)10%씩 저감 50%까지 진행
  대금납부기한	매각허가 결정 확정일로부터 1개월이내	압류재산 매각결정일로부터 3천만원 미만 7일이내 3천만원 이상 30일이내
  임대차 사실조회	집행관의 임대차 현황조사서	공매대상 재산현황조사 및 공매재산 명세서 작성 의무화

 

 

• 입찰보증금이 다릅니다. 경매의 경우는 최저가 10% 이상 공매는 최저가의 3-10%까지 다양합니다.
• 매각 최저가격의 저감 비율이 다릅니다. 경매는 이전가격 대비 20-30%의 낮은 비율로 진행하지만 공매는 유찰 시 2회차부터 1회차의 매각예정가격의 10%씩 체감 진행합니다. 매각예정가격의 50%를 진행하고도 매각되지 않은 경우 다시 협의하여 매각결정가격을 정하게 됩니다.
• 대금 납부기한이 다릅니다. 경매는 매각허가 결정 확정일로부터 1개월 이내입니다. 공매는 압류 재산 매각결정일부 터 금액에 따라 다릅니다.
• 임대차 사실조회도 다릅니다. 경매는 집행관의 임대차 현황조사서를 볼 수 있으며 공매는 재산현황조사 및 공매재산 명세서를 볼 수 있습니다.
• 공시서류가 다릅니다. 경매는 법원 경매정보 사이트에서 물건명세서를 틀 통해 매각기일 7일 전 열람해볼 수 있습니다. 그러나 조세채권에 대해서는 정보를 알 수 없습니다. 온비드 공매는 재산 명세서를 통해 확인할 수 있고 조세채권도 확인할 수 있습니다.
  

  구분	경매	공매
  배당요구종기일	첫 매각기일 이전에 정한 배당요구 종기일	최초 입찰 기일 전까지
  배당순위	통상적으로 등기순위 적용	법정기일 순위
  명도책임	매수자(인도명령)	매수자(명도소송)
  취소신청	낙찰자가 대금납부 전까지	매각허가결정통지서 수령전까지 수령후 낙찰자의 동의필요
  농지취득자격증명	낙찰허가결정전 7일이내 (미제출시 낙찰 불허)	소유권이전등기촉탁시까지 (소유권이전등기필)
  잔금미납	같은물건 재입찰 불가	같은물건 재입찰 가능

• 배당요구종기일이 다릅니다. 경매는 첫 매각기 일 이전에 정한 배당요구 종기일이지만, 공매는 최초 입찰 기일 전까지입니다.
• 배당 순위도 다릅니다. 경매는 통상적으로 등기 순위를 적용받으며, 공매는 법정기일 순위를 적용받습니다.
• 명도책임도 다릅니다. 부동산 경매는 인도명령이라는 제도를 이용할 수 있지만, 온비드 경매는 인도명령 제도를 이용할 수 없어 명도소송으로 가야 합니다.
• 취소 신청의 경우도 경매는 낙찰자가 대금 납부 전까지 가능하지만, 공매는 매각허가 결정통지서 수영 전까지 가능하고 수령 후에는 낙찰자의 동의가 필요합니다.
• 농지취득자격증도 다릅니다. 경매는 낙찰 허가 결정전 7일 이내 제출해야 하고 미제출 시는 낙찰이 불허됩니다. 공매는 소유권이전등기 촉탁까지 제출하면 됩니다.
• 잔금 미납도 다릅니다. 경매는 잔금 미납 시 같은 물건 재입찰 불가하며, 공매는 잔금 미납 시 같은 물건 재입 차 가능합니다.
• 입찰보증금을 납부하는 방식에서도 차이를 보입니다. 경매는 법원에 직접 입찰을 하면서 입찰보증금을 현장에서 납부하게 됩니다. 공매의 경우 인터넷 가상 계좌를 부여받고 계좌이체할 수 있습니다.

  구분	경매	공매
  적용하는 법	민사집행법	국세징수법
  입찰방식	현장입찰방식(각 관할법원)	인터넷 입찰
  해당사이트	대법원 경매정보	온비드
  개시결정기입등기	등기부상 경매개시결정기입등기	등기부상 공매공고등기시행
  입찰보증금	최저가의 10% 이상 (전낙찰자의 대금미납시 최저가의 20~30%)	최저가의 3%, 5%, 10% (2016.1.1 이전의 공고는 입찰가의 10% 이상)
  매각최저가격	이전회차 가격의 20~30% 저감 (평균 1개월 소요)	2회차부터 최초 매각예정가의 (매주)10%씩 저감 50%까지 진행
  대금납부기한	매각허가 결정 확정일로부터 1개월이내	압류재산 매각결정일로부터 3천만원 미만 7일이내 3천만원 이상 30일이내
  임대차 사실조회	집행관의 임대차 현황조사서	공매대상 재산현황조사 및 공매재산 명세서 작성의무화
  배당요구종기일	첫 매각기일 이전에 정한 배당요구 종기일	최초 입찰 기일 전까지
  배당순위	통상적으로 등기순위 적용	법정기일 순위
  명도책임	매수자(인도명령)	매수자(명도소송)
  취소신청	낙찰자가 대금납부 전까지	매각허가결정통지서 수령전까지 수령후 낙찰자의 동의필요
  농지취득자격증명	낙찰허가결정전 7일이내(미제출시 낙찰 불허)	소유권이전등기촉탁시까지(소유권이전등기필)
  잔금미납	같은물건 재입찰 불가	같은물건 재입찰 가능

 

 

경매와 공매가 같이 진행된다면

간혹 부동산에 따라 경매와 공매가 함께 진행될 수 있는데요 어떻게 될까요? 부동산 경매와 공매가 함께 진행된다면, 낙찰된 물건에 먼저 잔금 납부한 입찰자에게 우선 취득하게 됩니다. 낙찰된 물건에 잔금을 납부하고 소유권을 취득한 사람이 진정한 소유자로 확정됩니다. 만약 경매와 공매가 같이 진행된다면 경매와 공매 장단점, 어디가 더 유리할까요? 같은 물건이라면 공매가 더 유리할 수도 있습니다.

다른 점을 보시고 자신에게 맞는 경매나 공매에 도전해보시길 바랍니다. 공매시장이 가격이 조금 더 괜찮고, 경쟁도 덜 치열하여 좋지만, 정보가 폐쇄적이며, 정보도 알아보기 힘듭니다. 거기에 인도명령 제도는 없습니다. 이러한 난관만 돌파할 수 있다면 경매뿐 아니라 공매까지도 도전해볼 수 있겠습니다. 

 

 

 

 

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