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주택임대사업자 등록 절차

집을 대여해 줌으로써 얻는 소득이 있는 자가 주택임대사업자 등록을 하지 않을 시, 가산세가 부과되기 때문에 임대를 업으로 하는 이들의 경우 필수적으로 이를 신청하여 손실을 입지 않도록 유의해야 합니다. 가산세액은 0.2%에 해당하는 금액으로 거래하는 액수가 크면 클수록 피해 역시 커지기에 임대를 놓고 있는 분들은 하시는 것이 유리 하겠습니다.

 

 

주택임대사업자 등록 절차

주택을 한 채 이상 소유하고 있거나 매매 등을 통해서 주택을 소유할 예정인 분은 누구나 임대사업자 등록이 가능하며,

등록은 주소지 관할 시·군·구청에서 임대사업자 신청을 하셔야 하며, 관할 세무서에 가셔서 사업자등록도 하셔야 합니다. 단, 주택 이외의 부동산은 사업자등록만 하시면 됩니다.

물론 주택임대사업자 등록이 강제성이 없지만, 이번 정부에서 다주택자에 대한 양도세 중과와 보유세 강화 등을 통해 주택임대사업자의 등록을 강하게 유도하고 있기 때문에 세제 혜택을 받기 위해서라도 등록하시는 것이 굉장히 유리하다 하겠습니다. 

 

임대사업자 신청을 하신 다음에는 주소지 관할 세무서에 가셔서 사업자등록 신청을 하셔야 합니다. 취득일로 부터 60일 이내에 사업자등록을 하셔야 합니다. 방문 시에는 신분증, 계약서, 임대사업자 등록신청서가 필요합니다.

 

사업자등록 신청서를 보시게 되면, 의무기간 선택에 있어서 "단기"와 "장기"의 항목이 있습니다. 민간임대주택의 취득 유형은 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 나누어지고, 임대의무기간별로는 8년 이상의 의무기간을 가지는 "공공지원민간임대주택"과 "장기일반민간임대주택", 그리고 4년 이상의 의무기간인 "단기민간임대주택"이 있습니다.

• 준공공임대주택: 일반형 임대사업자가 8년 이상(의무기간) 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택
• 단기임대주택: 일반형 임대사업자가 4년 이상(의무기간) 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택
  ※ 임대주택을 타 용도(숙박업, 민박, 본인 거주 등)로 사용할 수 없습니다.

여기서 아셔야 될 부분이 4년에서 8년으로는 변경이 가능하지만, 8년에서 4년으로는 변경이 불가능 합니다. 그리고 4년에서 8년으로 변경했을 시 4년 차에서 변경을 하였다 하더라도 4년 모두 인정을 해주는 것이 아닙니다. 한마디로 절반만 인정을 해주고 2년 차부터 시작하여 8년을 채우는 식이죠.

 

 

이렇게 사업자등록 신청까지 완료가 되면, 바로 주택임대사업자증이 나오지 않습니다. 발급 진행이 완료가 되면 문자로 연락이 오고 그때 등록증을 가지고 주택과로 내방하시면 됩니다. 그리고 나서 등록증을 받으신 뒤 세정과로 가셔서 "등록면허세 납부"를 진행하셔야 합니다. 등록면허세 금액은 15,000원이니 참고하시기 바랍니다.

 

주택임대사업자의 혜택

- 단기임대주택 4년은 취득세만 감면

- 장기일반임대주택 8년 같은 경우는 취득세, 양도세, 종합부동산세를 감면(당연히 이 기간 동안 매매는 불가능)

결론은, 8년과 4년에 대한 세금 혜택이 다르기 때문에 월세 받는 목적이시라면 8년으로 선택하시는 것이 세금 혜택이 훨씬 많다는 거 참고하시기 바랍니다.

▼취득세, 재산제 혜택

구분		전용면적(㎡)
		40 이하	40~60	60~85	85 이상
취득세	미등록 임대	-	-	-	-
	매입 임대	100%	100%	50%	-
	준공공 임대	100%	100%	25%	-
재산세	미등록 임대	-	-	-	-
	매입 임대	50%	50%	25%	-
	준공공 임대	100%	75%	50%	-

주택임대사업자 세금 혜택(의무 사업 기간-매입 임대 4년, 준공공 임대 8년)

1. 취득세

공동주택 건축 또는 공동주택(오피스텔)을 최초로 분양받은 경우에 한정을 합니다.

• 60㎡ 이하: 공동주택, 오피스텔을 취득
• 60~85㎡: 장기임대(8년 이상)를 목적으로 20호 이상 취득 또는 20호 이상 보유자가 추가 취득 시
  ※ 60㎡: 취득세 200만 원 초과 시 15%(최소 납부), 취득세 200만 원 이하 면제

2. 재산세

공동주택 건축, 매입, 주거용 오피스텔 매입.

• 준공공임대 40㎡ 이하: 취득세 50만 원 초과 시 15%(최소 납부), 취득세 50만 원 이하 면제

구분		전용면적(㎡)
		40 이하	40~60	60~85	85 이상
양도소득금액 장기보유 특별공제율	미등록 임대	2주택자 최대 30%(10년) 3주택 이상 해당 없음
	매입 임대	주택 보유 기간에 따라 최대 40%(10년)
	준공공 임대	최대 70%(10년)
양도소득세	미등록 임대	1년 이상 보유시 일반세율(6~40%)
	매입 임대
	준공공 임대
종합부동산세	미등록 임대	합산
	매입 임대	합산 배제
	준공공 임대	합산 배제
소득세 법인세 감면	미등록 임대	-
	매입 임대	50%
	준공공 임대	75%

① 양도소득금액 장기보유 특별공제율: 미등록 임대, 매입 임대는 장기보유 특별공제 대상이고, 주택 보유 기간에 따라 차등 적용이 됩니다.

• 3~4년: 10%
• 4~5년: 12%
• 5~6년: 15%
• 6~7년: 18%→20%
• 7~8년: 21%→25%
• 8~9년: 24%→30%
• 9~10년: 27%→35%
• 10년 이상: 30%→40%

준공공임대 같은 경우 8년까지는 위와 같으나, 8년 이상 50%, 10년 이상부터는 70%입니다.

 

② 양도소득세: 미등록 임대, 매입 임대는 1년 이상 보유 시 일반세율(6~40%)적용이 되고, 1호 이상 4년 이상 임대를 하셔야 합니다.

 

 

③ 종합부동산세: 임대 개시일 당시 기준시가 6억 원 이하(초과시 합산됨), 수도권 밖 3억 원 이하, 1호 이상 4년 이상 임대하여야 합니다.

 

④ 소득세,법인세: 매입 임대 50%, 준공공 임대 75% 감면하고, 오피스텔 포함 기준시가 3억 원 이하, 3호 이상, 4년 이상 임대하셔야 합니다.

 

등록 사항 변경 신고

① 변경 사유(주소 변경, 대표자 변경, 임대주택 추가 등록 및 삭제 등)가 발생한 날부터 30일 이내에 신고를 하셔야 합니다.

 

② 변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지 관할 관청에 신고를 합니다.

 

③ 민간임대주택이 없게 된 경우에는 30일 이내에 말소 신고를 하셔야 되고, 위반 시에는 100만 원 이하의 과태료가 발생합니다.

 

임대차 계약 신고

① 임대차계약을 최초 체결하시거나 임대차계약 변경시 임대차계약을 신고하셔야 합니다. 단, 임대사업자 등록 이전에 체결된 임대차계약은 제외됩니다.

 

② 임대차계약 기간, 임대보증금, 임대료, 임대주택을 매입하기 위한 대출금 등 임대 조건에 관한 사항을 표쥰임대차계약서를 첨부해 임대차계약 체결일부터 3개월 이내에 임대주택을 관할하는 관청 또는 임대사업자 주소지에 신고를 하셔야 합니다. 위반 시 1천만 원 이하의 과태료가 발생합니다.

 

 

임대주택의 양도

임대 의무 기간이 지나지 않았다면 임대주택을 양도하실 수가 없습니다. 만약 위반 시 세대당 1천만 원 이하의 과태료가 발생합니다. 하지만, 아래와 같은 경우에는 양도가 가능합니다.

• 양도 신고 후 다른 임대사업자에게 양도하는 경우
• 해당 주택을 양수해 임대사업을 하려는 자에게 양도하는 경우
• 임대사업자가 부도, 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 등록 관청의 허가를 얻은 경우

 

 

 

 

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