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임대차 3법, 전세계약연장갱신청구권

전세계약 연장 갱신청구권, 임대차 3법

주택임대차보호법에는 최소한 2년 동안에는 임차기간을 세입자에게 보장해 주어야 한다는 의무가 있습니다. 이 법에 따르면 부동산의 주인이 1년만 임차기간을 정하고 싶어도 세입자가 원한다면 2년으로 계약을 연장해 주어야 한다는 뜻입니다. 지난해 정부에서 발표한 임대차 3법 개정안을 통해 세입자의 주거권리를 더욱 강하게 보호해 준다고 합니다.

 

 

임대차 3법 (주택임대차 보호3법)

임대차3법은 '계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제' 3가지 제도를 담은 주택임대차보호법 개정 법률입니다.

 

1. 계약갱신청구권

세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여 임대차 계약을 2년 연장할 수 있습니다.

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다.

(2020. 12. 10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구)

 

계약갱신청구권의 행사

① 세입자는 언제부터 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할수 있나요?

임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사가능합니다.
※ 계약의 잔여기간이 1개월 미만이면 계약갱신청구권을 행사할 수 없으니 주의하세요.
※ ’20. 12. 10 이후에는 개정된 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)가 시행되므로 이날 이후로 최초 체결되거나 갱신된 계약은 최소 2개월 전에 집주인에게 알려야 합니다.

 

② 세입자에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나요?

계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사가능하며, 기간은 2년을 보장합니다.

 

③ 묵시적 갱신도 계약갱신요구권 행사로 보나요?

묵시적 갱신이란 임대차 계약기간이 끝날 때까지 집주인이 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우 등으로 이때는 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않으며, 세입자가 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정되어 있습니다.
※ 묵시적 갱신이 된 경우 세입자의 계약갱신청구권은 다음 계약갱신 시 행사가능 합니다.

 

④ 법 시행(’20.7.31) 이후인 9월에 계약만료 예정인데 집주인이 1개월 전인 8월에 기존 세입자와 갱신을 거절하고 법 시행 전에 다른 세입자와 계약 했다면 기존 세입자가 집주인에게 계약갱신 청구권을 행사할 수 있나요?

개정된 법은 기존 임대차계약에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 하고 있으나, 법 시행 전에 집주인이 기존계약의 갱신을 거절하고 다른 세입자와 계약완료 했다면 기존 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
※ 집주인은 법 시행 이전에 계약사실을 명시적으로 입증(계약서 등)할 수 있어야 합니다

하지만 법 시행 후에 집주인이 기존계약의 갱신을 거절하고 다른 세입자와 계약했을 경우 기존 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

⑤ 집주인이 세입자에게 갱신거절만 한 경우에 계약갱신요구를 할 수 있나요?

법 시행 이전에 집주인이 다른 세입자와 계약하지 않았다면 가능합니다.

 

⑥ 집주인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 세입자와 합의 하여 이미 계약을 갱신한 경우에도 세입자는 개정 법(5% 증액상한 등)에 따른 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

이 경우 세입자는 두 가지 선택을 할 수 있습니다.
이미 갱신한 계약을 바꾸고 싶다면 해당계약의 만료시점에 집주인에게 계약갱신청구권을 행사하여 임대료를 5% 미만으로 조정하거나, 이미 갱신한 계약의 임대료가 부담가능한 수준이라면, 해당계약을 계속 유지하면서 다음 계약만료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

⑦ 계약갱신청구권을 행사하면 세입자는 무조건 2년을 거주하야 하나요?

아닙니다. 세입자는 계약갱신청구권으로 보장된 2년 중 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 통지일로부터 3개월 후 이사할 수 있습니다.
※ 단 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월분의 임대료를 납부해야 합니다.

 

 

 

계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우

① 임대인이 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우는 없나요?

	내용	예시
1	세입자가 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우	1) 세입자가 1, 2월분 월세를 연속하여 연체 2) 세입자가 1월분 월세 연체 후 2, 3월에 지급하였다가     4월분 월세를 다시 연체
2	세입자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	1) 세입자가 허위의 신분(이름, 주민번호 등) 으로 계약한 경우 2) 주택의 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로     임차한 경우
3	서로 합의하여 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우	집주인이 세입자에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제로 제공하여 합의에 이른 경우 ✽ 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은     제외
4	세입자가 집주인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우	집주인의 동의 없이 세입자가 타인에게 주택을 다시 빌려주어 사용·수익하게 한 경우
5	세입자가 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우	1) 임차주택의 전부 또는 일부를 집주인의 동의 없이 무단     증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 2) 세입자의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이     파손된 경우
6	임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우	주택의 전부/일부가 멸실되어 주거기능 상실
7	집주인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요 기간     등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게     구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등     안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는     경우	-
8	집주인(집주인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우	-
9	그 밖에 세입자가 세입자로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우	집주인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우 ✽ 1~8까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

② 집주인이 해당 주택에 실제 거주하려고 하면 어떻게 하나요? 

집주인이 직접 거주하겠다는 내용을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 통보하고 입주하면 됩니다.

 

③ 집주인이 직접 거주하겠다고 한 사실이 허위인 경우는 어떻게 하나요?

세입자는 개접 법에 따라 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

2. 전월세상한제

위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 연 5%로 제한하며, 만약 5%를 초과하여 차임인상 합의를 한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝나고 재계약을 할때에는 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.

임대인이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용됩니다. 

각 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선인 5% 아래로 지정비율을 낮춰 정할 수 있도록 권한을 부여 하였습니다.

 

3. 전월세신고제

주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 의무적으로 신고해야 합니다.

 

 

개정된 주택임대차보호법 관련 상담 연락처

국토교통부 민원 콜센터 : 1599-0001

120 다산콜센터 : 02) 120

한국감정원 : 053) 663-8425

경기도 임대차즉시 전화상담 : 031) 8008-2246

대한법률구조공단 : 국번없이 132

서울시 전월세 보증금 지원센터 : 02) 2133-1200~8

LH : 055) 922-3638, 3641

 

 

 

 

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